ERA-Barometer 2025: “Terugkeer naar een normale, en dus saaie vastgoedmarkt”

In samenwerking met ERA, de grootste vastgoedmakelaar van België, onderzoekt de Universiteit Antwerpen de Vlaamse residentiële vastgoedmarkt sinds 2005.

"Het gaat om een hedonische prijsindex die rekening houdt met tientallen parameters zoals onder meer de grootte, afwerking en ligging van de verkochte woningen. Daardoor geven de cijfers de prijsevolutie van gelijkaardige woningen weer en worden er dus geen appelen met peren vergeleken." - Sven Damen, Professor Vastgoedeconomie aan de Universiteit Antwerpen

2025, niets uitzonderlijk!

Het vastgoedjaar 2025 blijkt de terugkeer naar het ‘oude’ normaal, zo blijkt uit de data die de Universiteit Antwerpen analyseerde. Want wie de gemiddelde prijsstijging voor woonhuizen als zowel appartementen over de afgelopen 21 jaar berekent, komt uit op een gemiddelde van 3,3% per jaar. 

Minder onderhandeld dankzij betere prijszetting

Waar in 2024 de prijsstijgingen lager waren dan de inflatie (3,1%) en wonen in Vlaanderen dus goedkoper werd, liggen de kaarten voor 2025 anders. De inflatie voor het afgelopen jaar komt op 2,47% uit, wat maakt dat wonen duurder is geworden. Voor wie zijn eerste en enige gezinswoning aankocht, werd het verschil evenwel gemilderd door de verlaging van de Vlaamse registratierechten voor dit type vastgoed (van 3% naar 2% sinds 1 januari 2025). Tegelijk steeg de gemiddelde rente het afgelopen jaar gestaag van zo’n 3% naar ongeveer 3,5%.

‘Norm’-panden zijn grootste stijgers, maar kansen bij E- en F-huizen

Een blijver voor de aankoop van een woning sinds de pandemie is het belang van energiezuinigheid, al lijkt de bevriezing van de renovatieplicht door de Vlaamse regering al een eerste effect te hebben. De druk van de Vlaamse overheid om met z’n allen tegen 2050 het label A te halen is voorlopig weggevallen en daar profiteren huizen met energielabel C en D het meeste van. Zij stegen in 2025 het sterkst, zo’n 3,6%, terwijl de zuinigere huizen met label A en B gemiddeld slechts met 3,3% in waarde toenamen. Na twee jaargangen waarbij de huizen met de minst goede labels telkens in waarde terugliepen, knopen ook zij opnieuw aan met een waardestijging van gemiddeld 2,9%.

Ondanks het feit dat huizen met de slechtste EPC-labels dus opnieuw in prijs stijgen, groeit de kloof wel tussen de labels C en D en de labels E en F in vergelijking met 2024. Een woning met label F is 13,5% goedkoper dan een woning met label D, de huidige norm. Voor een woning met label E betaal je gemiddeld 8% minder. Een woning met label C daarentegen is 7,3% duurder, een label B kost 14,3% meer en de meest energiezuinige panden met label A komen uit op 23,2% extra.

Door de steeds groter wordende kloof tussen E- en F-panden en de hogere EPC-labels, liggen bij die minst zuinige panden wel unieke kansen volgens ERA.

Huis in centrumstad 3,1% duurder, erbuiten 4,1%

Wanneer we inzoomen naar de 5-jarige prijsbewegingen op provinciaal niveau, blijft Vlaams-Brabant de duurste provincie van het land. Huizen zijn er gemiddeld 2% duurder dan een gelijkaardige woning in de provincie Antwerpen. De goedkoopste provincie om te wonen is West-Vlaanderen, waar een huis 24% minder duur is ten opzichte van de provincie Antwerpen. Waar de kustprovincie vorig jaar samen met Limburg het goedkoopst was, is een huis in Limburg vandaag 22% goedkoper dan in Antwerpen. Het Oost-Vlaamse gemiddelde ligt 11% lager dan de Antwerpse vastgoedprijzen.

Wanneer we de prijzen in de Vlaamse centrumsteden vergelijken met woningen buiten de centrumsteden, stijgen de prijzen het hardst buiten de stad. Een woning in een centrumstad kost 3,1% meer dan in 2024, erbuiten stegen de prijzen met 4,1%.

Oost-Vlaams duo maakt inhaalbeweging

Bij de centrumsteden - waarvoor een 5-jarig gemiddelde gehanteerd wordt om ze tegen elkaar af te zetten - noteert het Oost-Vlaamse Aalst de grootste sprong. Het loopt 3% in op Antwerpen, terwijl ook provinciegenoot Sint-Niklaas 2% goed maakt. De duurste centrumstad blijft Leuven, waar een huis gemiddeld 12% duurder is dan in Antwerpen. Gent steekt voor het eerst Antwerpen voorbij.